特殊土地是指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地、陵园及其他自然；で忍厥庥猛镜姆桥┮涤玫。

一、估价难点及突破点

一是价值泉源不明确，收益不清晰或者收益难以界定；

二是市场小或没有，没有相似性的土地，导致市场价值难以判断；

三是开发建设方法、形式特殊，没有行业标准，本钱难以估算。

对特殊土地的评估，需寻找与一样平常土地在估价上的配合点：

一是基本价值泉源相同，都是知足园地（空间）的需求；

二是基本本钱组成相似，土地自己的价值、开发用度（人力、资金、物料）都差别不大；

三是基本的价钱影响因素，如区位、交通条件、土地自然条件、周边情形、妄想、基础设施、权力及限制。

二、估价重点

一是用途，由于用途决议收益，收益决定价值，价值越大，土地收益越高；

二是可替换性，其可替换性越小，竞争越小，土地价值越高；

三是开举事度，本钱决议基外地价，本钱越高，基外地价越大，但它不是无限大的；

四是影响因素，在平均水平上，影响越正向，土地价值越高。

三、差别估价类型要点

1、划拨用地

划拨用地是指无偿以行政指令方法设置给行政事业单位、国企等的土地。在涉及到审计记账、国企改制作价、转为出让有偿性子、政府收购等情形时，就需要举行土地评估。这一类土地保存特殊性，在于权力和市场的限制。

权力限制在于：划拨用地一样平常不果真转让，转让需要政府审批；且不可举行再开发，只能凭证政府划定的方法使用；同时划拨用地没有明确的年限期制，政府可能随时收回，公益性大于工业性。

市场限制在于：划拨用地不举行果真转让，缺乏透明性，与出让土地市场没有互动和衔接。在划拨用地评估时，要注重，划拨用地价钱水平总体上要比正常市场出让价钱低；评估时，重点在参数、指标简直定、判断，企业、栖身类注重收益，公益性用地倾向于本钱。

划拨用地在选择收益法举行评估时要注重：租金及收益比一样平常市场价钱低，还原率较之一样平常用地高一些，主要是预期不明确，危害较大，需要视察市场方面的因素；使用本钱法评估时，土地开发利润率比一样平常市场要低，土地增值率也比一样平常市场要低；使用剩余法时，不动产价值、利润率比一样平常不动产要低。

2、整体土地

整体土地是指农民整体所有的土地，包括建设用地和农用地。如：整体企业用地、宅基地、农用地。整体土地市场受权力和市场限制，保存有价无市的征象，价钱水平总体上要比国有正常市场低。

整体土地在选择收益法举行评估时需要注重，租金及收益比国有土地市场低，且土地还原率比国有土地高；

选用本钱法举行评估时需要注重，土地开发利润率和土地增值率比国有土地市场低；

选用剩余法举行评估时需要注重，其不动产的价值、利润率等要比国有土地上不动产的价值低；

选用市场法评估时需要注重可比案例的可用性和隐形性。

3、交通场站用地

交通场站用地是以用途特点命名的地类，如车站，停车场等，其特殊性在于市场较小，收入低，且投入本钱高，以公用、公益使用目的为主。价钱水平总体上要比地上价钱低，公益水平越高市场价越低，且类型差别，价钱也会保存很大的差别。

交通场站用地在使用收益法评估时需要注重，租金及收益泉源于显化收益、隐形收益及公益效益，但公益效益简直定是难点，同时因预期收益低且不可预期，使得土地还原利率高；

接纳本钱法举行评估时需要注重，土地开发利润率较低，可以在一样平常利润率的基础上修正，同时由于用途改良提升价值空间相对较小，以是使得土地增值率比一样平常情形要低；

接纳剩余法举行评估时需要注重，不动产的价值由于使用性子缘故原由要比地上不动产的价值低，利润率也由于预期收益低而导致其比一样平常不动产开发的预期收益低；

另外市场法选用依赖土地市场发育情形，在土地市场发育不完善或不可熟区域，因果真市场生意案例较少，难以接纳市场法举行评估。

特殊用地可开爆发收益性物业的，宜接纳假设开发法，不可开爆发收益性物业的，应以本钱法为主，其他3种常用评估要领凭证估价工具的详细情形有条件选用，作辅助性应用对评估效果举行磨练。